築50年のマンションは、あと何年住めるのか

躯体は、思っているより長く持つ。ただし取り壊しは早い

「築50年」と聞くと、建物そのものがもう限界に見えます。ここは分けて考えてください。

国土交通省の研究会資料（「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」2013年8月）には、鉄筋コンクリート造の物理的な寿命として117年、120年、120〜150年という複数の推定が並んでいます。同じ資料に、実際に取り壊されるまでの平均は68年という数字もあります。物理的には100年を超えて持ち得るのに、実際は68年で壊されている。その差を作っているのが、配管と管理です。

実際、全国で築40年以上のマンションは約158.8万戸あり、ストック全体（約723.6万戸）の約2割です（国土交通省、2025年末時点）。これが10年後には313.1万戸、20年後には503.6万戸に増えます。「築古のマンションに住む」は、これから特別なことではなくなります。

築50年は、旧耐震です

正直に書いておきます。2026年に築50年のマンションは1976年前後の竣工で、例外なく旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）です。新耐震のマンションが築50年になるのは2031年以降です。

旧耐震だから住めない、という話ではありません。ただし見るものが変わります。新耐震なら基準そのものが根拠になりますが、旧耐震では耐震診断を受けているか、その結果と、補強の履歴が根拠になります。

過去の地震の実績はこうです。阪神・淡路では、1970年以前に建った旧耐震のマンション366棟のうち大破が8.5%、中破が4.9%。同じ地震で新耐震の3,084棟は9割以上が無被害〜軽微でした。熊本では、管理業協会が調べた566棟のうち大破は1棟で、それは1974年築の旧耐震でした。旧耐震の全部が危ないのではなく、診断を受けていない旧耐震は、判断の材料がないということです。

築40〜45年なら、新耐震のものがあります。この場合は建築確認の日付（竣工年ではなく確認日）が1981年6月以降かを、区の建築指導課で確認します。

先に寿命が来るのは、配管です

躯体より先に限界が来るのが、給排水管です。配管は消耗品で、更新できるかどうかは配管がどこを通っているかで決まります。築50年の物件では、三つの型があります。

スラブの上を通っている。 床下に空間があり、その中を配管が走っている型。更新できます。

スラブの下を通っている。 排水の横引き管が、下の階の天井裏を通っている型。1970年代の建物に多く、自分の住戸の工事では触れません。下の階か管理組合の工事になります。ここが築50年の典型的な難所です。

スラブの中に埋まっている。 主に給水・給湯の鋼管がコンクリートに埋設されている型。管そのものは交換できませんが、新しい経路で引き直して、古い管は使わずに残すことで更新できます。

排水を引き直す場合は勾配が要るので、床が上がって天井が低くなります。水回りをどこまで動かせるかは、縦管（パイプスペース）からの距離で決まります。問題は「配管が古いこと」ではなく、「どの型か」と「更新されているか」です。

これは内見のときに確認できます。築50年の多くは直床で床下点検口がないので、キッチンと洗面台の下、パイプスペースの点検口、そして竣工図で配管の経路を読みます。共用の縦管の更新が済んでいるか、専有部分は各戸任せなのか。ここで、その物件の残り時間がだいたい見えます。

もう一つの寿命は、管理組合のお金です

建物は、必要な修繕にお金が回っている限り持ちます。回らなくなった時点で、物理的な寿命より先に「経済的な寿命」が来ます。

国土交通省の調査では、計画上の積立額に対して現在の積立額が不足しているマンションが36.6%あります（令和5年度マンション総合調査）。築古であるほど、この確認が効きます。

見るのは三つです。

• 長期修繕計画があり、計画期間が25年以上か
• 積立金の残高が、次の大規模修繕と配管更新をまかなえる水準か
• 段階増額の場合、国土交通省のガイドライン（2024年改定）の範囲——初期は均等額の0.6倍以上、最終は1.1倍以内——に収まっているか

積立金が「安い」マンションは、お得ではありません。必要な額を積んでいないだけで、後から一時金か値上げで払うことになります。払わなければ、修繕が止まります。逆に、値上げが計画どおりに実施されているマンションは、健全な兆候です。

「建て替えで新しくなる」は、期待しないでください

築古マンションを検討する方から、「そのうち建て替えになるのでは」という質問をいただきます。三つの意味で、当てにしないほうがいいです。

一つは、建て替えはほとんど起きないこと。全国の建て替え実績は累計323件・約26,000戸（2025年3月時点、国土交通省）で、築40年以上の約158.8万戸に対してごくわずかです。建て替え決議に至ったマンションの平均築年は、単棟型で37.7年でした。

もう一つは、起きても無償ではなくなってきていること。かつては容積率の余りを使って新しい住戸を売り、その利益で既存の所有者の負担をゼロにする形が成立しました。いまは容積率の余りがある立地が減り、区分所有者の負担額は増加傾向です。

三つめが、リノベーションをする人にとって大事な点です。建て替えや売却の決議が通ると、内装にかけた費用は戻りません。反対した場合の買い取りは時価で、内装はほとんど評価されないからです。

2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、建て替え決議は原則5分の4のまま、耐震性の不足・給排水管の腐食など5つの客観的事由があれば4分の3に下がります。取り壊しと売却の決議も新たに設けられ、同じく原則5分の4、客観的事由があれば4分の3です。管理が効いているマンションは再生を決めやすくなり、逆に5つの事由に当たる建物は、反対しても決議が通り得ます。買主が事由の該当を自分で判定することはできないので、耐震診断の有無と結果、共用縦管の更新履歴、外壁の劣化調査の履歴を代わりに見ます。

何を読めば分かるか

当社が内見に同行するときは、この表の上から順に確認し、キッチン下とパイプスペースから配管の型を見ます。築年数が同じでも、この表の中身は物件ごとにまったく違います。

クレアトルはどう考えているか

築50年のマンションを「古いから」で外すのは、もったいないと考えています。立地が良く、管理が効いていて、配管が更新できる型なら、内装は工事で新しくなります。当社には江東区・葛飾区のご相談をよくいただきます。この一帯には1970年代の団地型・大規模マンションが多くあります。

逆に、築30年でも積立金が不足していて配管がスラブの下、という物件は、築50年の管理の良い物件より残り時間が短いことがあります。

当社の担当者は不動産とリノベーションの両方を兼務しており、内見には原則として同行します。書類で管理を読み、現地で配管の型を見て、その物件の残り時間と工事の範囲を同じ場でお伝えします。

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築年数は、その建物の年齢であって、残り時間ではありません。残り時間は配管と管理が決めます。そしてどちらも、買う前に読めます。