「解体してみないと分からない」は、本当なのか
本当です。ただし何が出得るかは、契約の前に挙げられます。当社が実際に開けて出会ったものを、そのまま四つ書きます。読んでいただければ、「分からない」の中身が、施工側の見立ての甘さではないことが伝わると思います。
コラム執筆者：リノベーション事業部
実際に、こういうものが出ました
水回りの下が、ピット構造だった。 水回りの下だけ、コンクリートの床（スラブ）が一段低く打たれていて、そこに配管を納めている造りです。開けて分かりました。この形があると、配管を通せる範囲がその輪郭に縛られます。水回りの移動が、想定よりかなりシビアになりました。
天井のコンクリートに埋まった配管から、既存の電線が抜けなかった。 照明などの配線は、上階との間のコンクリート（スラブ）にあらかじめ埋め込まれたCD管という細い管を通っています。新しい線に入れ替えるつもりで引いたところ、抜けませんでした。管ごとコンクリートに埋まっている以上、管を替えることはできません。別の経路で配線し直すことになり、その経路を天井裏に確保する必要が出て、天井の造りが変わりました。
躯体のコンクリート壁が、垂直に立っていなかった。 図面では真っすぐな壁が、実際には傾いていました。壁が傾いていると、いちばん出ている位置に合わせて下地を立てることになります。その分だけ内法（実際に使える有効寸法）が減ります。ユニットバスや洗面台は規格の寸法で決まっているので、入るかどうかに直接効きました。
躯体の壁をそのまま生かす範囲と、新しく作る壁の面が揃わなかった。 三つめが寸法の話なら、こちらは見た目の納まりの話です。躯体の面が通っていないと、新しい壁と一直線になりません。どちらかに合わせると、もう一方に段差やすき間が出ます。その収め方を、現場で決めることになりました。
四つとも、誰かの手抜きではありません。そう造られていた、あるいはそう傷んでいた、というだけです。
なぜ図面では分からないのか
理由は三つあります。
図面には、ミリ単位のことは描かれません。 竣工図は竣工時の状態を示す図ですが、壁がどれだけ傾いているか、面がどれだけ通っていないかまでは描かれていません。施工時の精度のばらつきは、仕上げに隠れて見えません。そもそも竣工図が残っておらず、設計段階の図しか出てこない物件もあります。
図面に描かれない後施工のものがあります。 前の所有者が入れた配線、増設したコンセント、埋め殺された配管。記録が残っていないことが珍しくありません。
仕上げの裏は、開けるまで見えません。 点検口から見える範囲は限られます。壁の中は、壊さないと分かりません。
つまり「解体してみないと分からない」は、こちらの言い訳ではなく、建物の側にある事実です。
だから、契約の前に「何が出得るか」を挙げます
分からないことをゼロにはできません。できるのは、分からない範囲を先に示すことです。
当社では、工事の請負契約の前に次のことをしています。
- 点検口・パイプスペース・図面で、読める範囲を読む
- そのうえで、この物件で出得るものを挙げる（配管の傷み、下地の腐朽、躯体の不陸、埋設物など）
- 出る可能性が高いものは、あらかじめ見積に見込んでおく
- 費用の軽いものは見込まず、出た時点で追加としてお伝えする
- 出たときにどう決めるかを、着工前に共有する
つまり、「出るかもしれないもの」を全部積んで高い見積にすることも、全部落として安く見せることもしません。確度で振り分けます。そのほうが、出たときにも出なかったときにも、話が食い違いません。
「何も出ません」とは言いません。出たときに、あなたが選べる状態にしておくことが、こちらの仕事だと考えています。
出たときは、現地でご説明して、決めていただきます
実際に出た場合、当社は該当箇所の工事を保留して、次の順で進めます。
- 報告する。中間検査のタイミングで内容をお伝えし、現地でご説明します。写真をお見せすることもあります
- 選べるかどうかを示す。別経路で回す、仕様を変える、範囲を絞る——選択肢があるものと、一つしか手がないものがあります
- 金額と、工期への影響を示す。工期は善処しますが、延長せざるを得ない場合は先にお伝えします
- 施主に決めていただく
先ほどの「電線が抜けなかった」件は、選択肢がなかった側です。既存の管が使えないと確定した時点で、別の経路で配線し直す以外に手がありませんでした。その結果、天井の造りが変わっています。
勝手に進めて、後から請求するということはしません。
「増える」には、二種類あります
追加費用の話が噛み合わなくなるのは、たいてい二つが混ざっているからです。
| 増える理由 | 性質 | 決める人 |
|---|---|---|
| 開けて出たもの | 避けられない。ただし対応の選択肢はあることが多い | 施主が選択肢から選ぶ |
| 工事中の追加要望 | 施主の正当な選択。「ついでにここも」 | 施主が決める |
後者は悪いことではありません。現場が形になってくると、見えてくるものがあります。問題は、この二つを混ぜて記録すると、あとから「何にいくら増えたのか」が分からなくなることです。
ですから、追加の話が出たときは、それが「開けて出たもの」なのか「自分が足したもの」なのかを、その場で確認してください。どちらなのかがはっきりしていれば、予算の中でどちらを優先するかを判断できます。工事が終わってからまとめて振り返ろうとすると、両方の記憶が混ざります。
クレアトルはどう考えているか
リノベーションで最も避けたいのは、金額が増えることそのものではありません。知らされていなかった、選べなかった、という状態です。
そのために、契約の前に「出得るもの」を挙げ、確度で振り分けて見積に反映し、出たときの決め方を共有します。当社の担当者は不動産とリノベーションの両方を兼務しており、内見には原則として同行します。買う前の段階から、その物件で何が出得るかを見ています。
出得るものを、契約の前に挙げます
点検口と図面で読める範囲を読み、その物件で出得る項目を挙げます。出る可能性が高いものは見積に見込み、出たときの決め方も着工前に共有します。
工事の範囲を相談するお時間があるときは、チャット形式の住まい探し相談もどうぞ。月々のお支払いと借入れの目安が、その場で出ます。
開けるまで分からないことは、確かにあります。分からないことがある、と先に言われているかどうか。見積を比べるときの、ひとつの手がかりです。
よくある質問
- 予備費は、どのくらい見ておけばいいですか。
- 一律の割合ではお答えしていません。代わりに、その物件で出得る項目を挙げ、出る可能性が高いものは見積の中に見込みます。そのうえで、費用の軽いものが後から出ることはある、とお伝えしています。ご自身で予備費を持たれる場合の目安は、物件の状態を見てからお話ししています。
- 追加費用が出たとき、断ることはできますか。
- できます。ただし、断ると工事が成立しない項目（漏水につながる配管の傷みなど）と、断っても成立する項目（仕上げのグレードなど）があります。選択肢を出すときに、どちらかをお伝えします。
- 想定外が出やすいのは、どんな物件ですか。
- 築年数が古いほど、配管と下地の傷みが出やすくなります。加えて、過去に何度か部分的な工事が入っている物件は、記録に残っていない手が入っていることがあります。逆に、共用の配管更新や大規模修繕が済んでいる物件は、読める部分が増えます。
- 中古を買う前の段階で、どこまで分かりますか。
- 構造の型、床下の深さ、パイプスペースの位置、便器の排水の向き、梁の位置、管理規約の制限までは、内見と図面で読めます。床下がどういう形をしているか（ピットの範囲など）、躯体の精度、埋設物は、解体するまで確定しません。買う前に読める部分と読めない部分を、分けてお伝えしています。
- 執筆
- リノベーション事業部
- 監修
- 藤本忠央（二級建築士）
