「この壁、壊せますか？」に不動産屋さんが即答できない理由。リノベのプロが内見で見る4つのポイント

なぜ、すぐに答えが出ないのか

内見中に「この壁をなくして広いLDKにしたい」「壁向きのキッチンを対面にしたい」と思ったとき、案内した担当者に聞いても、はっきりした答えが返ってこないことがあります。

不親切なのではありません。壁を壊せるかどうかも、キッチンを動かせるかどうかも、目に見えている部分では決まらないからです。決めているのは、壁の中の構造、床の下のすき間、天井裏を通る配管と梁。いずれも仕上げの裏側にあります。

見えないものを、見える手がかりから読む。それが、工事を分かる人間が内見に立ち会う理由です。

見るのは、この4か所

以下、順に見ていきます。

① 壁の中 — 建物を何で支えているか

間取りをガラッと変えられるかどうかは、その建物が何で自重と地震に耐えているかで決まります。

柱と梁で支えている場合、室内の壁はほとんど壊せます。部屋を仕切っている壁を取り払って、ひとつながりのLDKにすることが可能です。

壁全体で支えている場合、室内に「壊してはいけない壁」が残ります。広い空間をつくろうとしても、その壁が中央に立ちはだかることがあります。

室内の隅に柱型が出っ張っていれば、柱と梁で支える建物です。ただし柱が出ていないからといって壁式とは限りません。柱を住戸の外側に出した造り（アウトフレーム）があるからです。壁式は概ね5階建て以下の低層に限られるので、階数が強い手がかりになります。そのうえで、管理室の図面で確定させます。仕上げの上からだけでは分かりません。

② 床の下 — 排水の勾配が取れるか

「壁向きのキッチンを部屋の中央へ動かして対面にしたい」というご要望は非常に多く、そしてここが一番の難所です。

水まわりを動かすには、排水管を床下で傾けて通す必要があります。傾きが取れなければ、水は流れません。

コンクリートの床と室内の床の間に十分なすき間がある場合、比較的自由な位置へ動かせます。すき間が足りない場合、無理に動かすと排水が詰まる原因になるか、床の一部を上げて段差をつくることになります。

なお、床下に余地がない直貼り（直床）の物件でも、打つ手がないわけではありません。床の上に配管を転がして、その部分だけ床を上げる方法や、PS（パイプスペース）に近い壁沿いへ水回りを寄せる方法があります。ただし通せる経路は限られるため、間取りの自由度は落ちます。

内見では、玄関の上がり框（あがりかまち）の段差と、床下点検口の有無から、床下の深さを推測します。さらに確かめたいときは、売主と管理会社の了解を得たうえで、壁のコンセントのプレートを外し、壁の中へ垂直にスケールを下ろして床下の余地を測ります。そのうえで管理室の設計図面でスラブの構造と配管ルートの裏付けを取ります。段差が浅い物件は、その時点で対面キッチンの難易度が上がると判断できます。どこまでなら動かせるかは、水回りの移動にまとめました。

③ 天井の裏 — 梁と排気ダクトがぶつからないか

対面キッチンにしたとき、上部の圧迫感を減らせるかどうかは天井で決まります。

天井裏を通るもの：古い建物に多いのが、上の階の排水管がコンクリートの床（スラブ）の下、つまりこちらの天井裏を通っている物件です。この場合、天井を上げるとその配管が現れるので、上げられません。自室の換気ダクトやスプリンクラーの配管の経路によっても、上げられる高さは決まります。最上階などでコンクリートに断熱材が直接吹き付けられている場合、躯体をきれいに見せる仕上げも選べなくなります。

梁と排気ダクトの干渉：これが対面化の最大の盲点です。換気扇の太い排気ダクトは、構造体である梁を後から開けて通すことはできません。梁は建物を支えている部材なので、勝手に穴を開ければ耐力に関わります。

ただし、建設時に梁へ設けられたスリーブ（貫通孔）があります。その位置と径が動かしたいダクトの経路に合えば、そこを通せます。この場合、天井はフラットのままで済みます。

合わなければ、ダクトは梁の下を回るしかありません。するとキッチンの頭上だけ天井を下げざるを得ない——いわゆる下がり天井が生まれます。開放感を求めて動かしたのに、その真上が低くなるわけです。

つまり見るべきは「梁があるかどうか」ではありません。その梁にスリーブがあるか、位置と径が使えるかです。図面で確認します。

すでに下がっている物件は、その証拠です。 内見していると、キッチンの上だけ天井が低い部屋によく出会います。あれは意匠でそう作ったのではなく、多くの場合、ダクトが梁を回った結果です。つまりその物件では、その経路が使えなかったということ。既存の下がり天井は、これから工事するときの制約をそのまま示しています。

逆に言えば、天井がフラットなまま対面キッチンが成立している物件は、スリーブが素直に使えているということです。見えている天井の形から、裏で何が起きているかは読めます。

内見では、外壁にある既存の排気口（スリーブ）の位置と、梁の出っ張り方を見ます。この2つの位置関係で、意匠と排気ルートが両立できるかどうかが概ね読めます。

④ 部屋の外 — 個人では変えられない制約

専有部分の中だけを見ていても足りません。

床材の制限：直床の物件では、管理規約で定められた遮音等級を満たす直貼り用のフローリングが前提になり、無垢フローリングが使えないことがあります。二重床なら床の構造で遮音を取れるため、選べる幅が広がります。

共用部と建物の状態：玄関ドアやサッシは共用部にあたり、個人では取り替えられません。共用部の管理状態と長期修繕計画も、住んでからの費用に直結します。

規約は買う前に読めます。読まずに買うと、選べたはずの選択肢が消えます。

クレアトルはどう考えているか

内見で図面と表面のきれいさだけを見ても、希望どおりのリノベーションができるかは判断できません。判断材料は、上の4か所にあります。

そしてこの4か所は、買った後に見ても手遅れです。間取りが変えられないと分かるのも、対面キッチンの頭上が下がると分かるのも、契約を終えた後では意味がありません。

当社の担当者は不動産とリノベーションの両方を兼務しており、内見には原則として同行します。その場で構造・床下・天井裏・規約を確認し、実現できる間取りと概算費用をお伝えしています。「できません」とお伝えすることも同じくらいあります。