物件探しと工事を別々の会社に頼むと、何が起きるか

よくある順番と、そこで起きること

多くの方が、こう進めます。

• 仲介会社で物件を探し、気に入ったものを見つける
• 買付を入れ、契約し、引き渡しを受ける
• リフォーム会社を探し、見積を取る
• 「この壁は抜けません」「予算が合いません」と分かる

最後の段階で初めて判断材料が揃いますが、そのときには契約と引き渡しが終わっています。材料が出揃う順番が、決断の順番より後ろにある。これが構造的な問題です。

買ってからでは変えられないものが、三つある

一つめ：建物の構造

抜けない壁があります。動かせない排水管があります。マンションであれば、上下階を貫く共用の縦管は専有部分の工事では動かせません。「リビングを広くしたい」「対面キッチンにしたい」というご希望が、その物件では物理的に成立しないことがあります。

これは図面と現地を見れば、買う前に分かります。買った後に分かっても、できることは変わりません。

二つめ：管理規約

マンションには工事のルールがあります。フローリングの遮音等級が指定されている、工事できる時間帯が決まっている、水回りの移動に制限がある、そもそも大規模な工事に理事会の承認が要る——いずれも規約を読めば買う前に分かることです。

三つめ：資金の組み方

これが最も見落とされます。

物件購入と同時であれば、工事費まで含めて住宅ローンに組み込める場合があります。ところが引き渡しを受けた後に工事費が必要だと分かると、多くの場合は別途リフォームローンを組むことになります。無担保型が多いリフォームローンは、住宅ローンとは金利の水準が違います。返済期間も短くなりがちです。

同じ工事をするのに、契約の順番が違うだけで総支払額が変わる。後から一体にしようとすると借り換えになり、諸費用が二重にかかります。

どの判断が、いつまでに必要か

太字の三つが、この記事のすべてです。いずれも買付を入れる前に必要で、いずれも後から取り返しにくいものです。

「リフォームもできますよ」と言われたときに聞くこと

仲介会社が「リフォームもできます」と言うとき、その中身は大きく二つに分かれます。提携している工事会社を紹介するだけの場合と、自社で設計・施工まで行う場合です。責任の所在も、判断が出てくる速さも違います。

見分けるには、三つ聞けば足ります。

• 内覧に、工事の担当者も一緒に来ますか
• 買付を入れる前に、工事費の概算を出してもらえますか
• 工事の契約は、どの会社と結ぶことになりますか

一つめと二つめが「いいえ」であれば、判断材料は買った後にしか出てきません。三つめで別会社の名前が出てくる場合、物件で問題が起きたときと工事で問題が起きたときの窓口が分かれます。

これは当社に有利な質問ではあります。ただし、どこに相談されるにしても実際に効く質問です。

逆に、分けたほうがいい場合

ワンストップが常に正しいわけではありません。次のような場合は、分けたほうが良い結果になります。

すでに依頼したい設計者がいる場合。 設計に強い思い入れがあり、任せたい建築家や設計事務所が決まっているなら、その体制を崩す理由はありません。物件探しだけを仲介に依頼し、設計者に内覧へ同行してもらう形が取れます。

すでに物件をお持ちの場合。 買う判断が終わっているなら、この記事の論点はほぼ関係ありません。工事会社を実力で選んでください。

要望が極めて特殊な場合。 特定の工法や素材にこだわりがあるなら、その分野の専門会社に直接あたるほうが早いことがあります。

ワンストップの価値は「買う前に判断材料を揃えられること」であって、それ以外の場面では大きな優位はありません。

クレアトルはどう考えているか

私たちが物件のご案内と工事を一つの窓口で行っている理由は、この一点に尽きます。買うかどうかを決める時点で、判断材料を全部お渡ししたい。

そのために、当社の担当者は不動産とリノベーションの両方を兼務しています。物件をご案内する人間が、そのまま構造と配管を見て、工事費の概算を出します。内見には原則として同行します——別の人間を呼ぶ必要がないからです。

物件を見る目と工事を見る目が別々の頭にあっても成り立ちますが、その間で伝達が起きます。同じ人間が両方を見ているほうが、判断は速く、そして落ちにくい。それだけの話です。

「できません」とお伝えすることも同じくらいあります。買った後に言われるより、前に聞いていただいたほうがいいと考えているからです。

---

腕のいい工事会社を探すことと、その工事ができる物件を選ぶことは、別の作業です。ただし順番だけは決まっていて、工事の目で物件を見るのが先です。