フルスケルトンは「全部やる工事」ではありません

スケルトンにする、とはどういうことか

フルスケルトンリノベーションは、床・壁・天井の仕上げと下地、そして専有部分の古い配管や配線までを撤去し、コンクリートの躯体だけの状態に戻す工事です。そこから間取り・配管・断熱・内装を組み直します。共用の縦管は対象外で、動かせません。

部分的なリフォームとの違いは、範囲の広さではありません。今ある間取りの中で新しくするのか、間取りそのものを白紙にして決め直すのかという、前提の違いです。

壁を取り払う、水回りを動かす、専有部分の配管を更新する——こうした変更は、それぞれ単独なら部分的な解体でもできます。ただしこれらを同時に行い、しかも間取りを白紙から決め直すなら、躯体まで戻すのが結果的に早い。それがフルスケルトンを選ぶ理由です。

なお「白紙にして決め直す」ができるのは、柱と梁で支える構造の建物です。壁で支える構造では、躯体まで戻しても壊せない壁が残ります。どちらの構造かは、内見の段階で図面と階数から見当をつけます。

戻した時点で、初めて見えるものがある

ここが、フルスケルトンのもうひとつの意味です。

内見の段階で読めることはあります。床下点検口から見える範囲の配管と床下の余地、梁の出っ張り方と図面上のスリーブの位置、上がり框の段差。ここまでは開ける前に分かります。

ただし仕上げの裏側の全体は、開けるまで確定しません。解体して初めて分かるのは次のようなことです。

• 配管が点検口から見えない範囲でどう通っていて、どの程度傷んでいるか
• 断熱材が入っているか、入っていても隙間だらけでないか
• 躯体にひび割れや漏水の跡がないか
• 図面と実際の梁・配管の経路が一致しているか

つまりスケルトンは、作り直す工程であると同時に、調べる工程でもあります。

だから当社では、契約の前に「解体後に増える可能性のある項目」を挙げて、費用を幅でお伝えします。事前の調査で幅を狭めることはできますが、ゼロにはできません。費用と期間に幅があるのは、ここが理由です。

費用は「面積」で下限が決まり、「範囲」で上に伸びる

フルスケルトンの費用は、解体と復旧が面積に比例するため、面積で下限が決まります。そこから、どこまでやるかで上に伸びます。

同じ広さでも、配管の経路を変えるのか元の位置で更新するのか、断熱をどこまで入れるのか、水回りを動かすのか動かさないのか、設備をどの水準にするのかで、金額は大きく変わります。

参考までに、費用が動く主な要素は次のとおりです。

上の3つは後からやり直せないもの、下の2つは後からでも手を入れられるものです。予算を削る順番は、この違いに従うのが合理的です。これとは別に、解体後に判明したもの（配管の傷み、下地の腐朽など）が加わることがあります。

期間は、工事だけでは決まらない

工期を尋ねられたとき、着工から引き渡しまでの日数だけを答えると実態と合いません。実際には、その前後に時間がかかります。

設計と打ち合わせ。 間取り、設備、仕上げを決める期間です。ここを急ぐと、後から変更が出て工期が延びます。

管理組合への申請と承認。 マンションでは、工事の内容を届け出て承認を得る必要があります。理事会の開催時期によっては、ここで待ちが発生します。月に一度しか開かれない場合、タイミング次第で数週間動きません。この期間は工事の腕とは無関係です。

解体後の再検討。 想定と違う状態が出てきた場合、対応を決める時間が要ります。

近隣への挨拶と養生。 共用部の使用も含め、着工前に段取りが必要です。

仮住まいを手配する場合、この全体の期間で考えないと足りなくなります。着工からの日数だけで計算すると、前後がはみ出します。

フルスケルトンが向く場合、向かない場合

向いているのは、間取りを根本から変えたい場合、配管や断熱を含めて建物の性能を上げたい場合、そして長く住む前提がある場合です。手を入れた分は、住んでいる年数で回収していく形になります。

向いていないのは、内装の見た目を新しくしたいだけの場合です。間取りに不満がなく、配管の状態にも問題がなければ、そこまで戻す必要はありません。範囲を絞ったほうが、費用も期間も抑えられます。

判断の分かれ目は「見えない部分に手を入れる必要があるか」です。ここが必要ないなら、フルスケルトンは過剰です。

クレアトルはどう考えているか

私たちは、フルスケルトンを勧めることを前提にしていません。必要がなければ、範囲を絞ったほうが合理的だからです。範囲を絞る場合も、絞った中は下地からやります。

判断の材料は、配管と断熱の状態、そして希望する間取りが今の構造で成立するかどうかです。これは物件を見て、図面を確認しないと分かりません。

当社の担当者は不動産とリノベーションの両方を兼務しており、内見には原則として同行します。買う前の段階で、その物件にスケルトンが必要かどうかと、おおよその範囲をお伝えできます。

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躯体まで戻すのは、全部を新しくするためではありません。戻さないと見えないもの、戻さないと変えられないものがあるからです。それが必要かどうかから決めてください。