「お買い得物件」は、本当に存在しないのか
相場より安い物件には、必ず理由があります。ここまでは、よく言われるとおりです。ただしその理由の一部は、工事で消せます。消せるものと、消せないもの、そして誰が買っても損をするものの三つを分けられるかどうか。それが探し疲れと掘り出し物を分けています。
コラム執筆者：クレアトル編集部
「理由なく安い物件はない」は正しい。問題はその先
不動産の価格は、市場を見ている多くの目によって値付けされています。条件が良くて安い物件は、一般に公開される前に決まることが多くあります。不動産会社が買い取って再販する前の物件や、業者が転売目的で仕入れた物件は、売主である業者から当社のような買主側の会社へ直接声がかかることも多くあります。ですから、公開サイトに出ている「相場より安い物件」には、安い理由があります。逆に言えば、公開サイトだけを見ていると「お買い得」には出会いにくいということでもあります。
ここまでは、そのとおりです。
問題は、ここで話を止めてしまうと探すものが無くなることです。「安いものには裏がある、だから避けよう」で進めると、条件の良い物件は予算に合わず、予算に合う物件は全部避けることになります。何ヶ月も探して何も決まらない、いわゆる探し疲れは、たいていこの状態から起きています。
必要なのは、安い理由を一括りにせず、分けることです。
安い理由は、三つに分かれる
- ① 工事で消せる理由 — リノベーションを前提にするなら、そもそも減点ではない
- ② 工事では消せないが、人によっては減点でない理由 — 生活の形次第
- ③ 誰が買っても損をする理由 — 避けるべき
このうち①は、中古リノベーションで狙うべき対象です。②は自分の生活と照らして判断するもの。③だけが、本当に避けるべきものです。
三つの分類
| 安い理由 | 分類 | 見方 |
|---|---|---|
| 内装が古い | ① | 最も狙い目。相場との差が大きく、工事で完全に消える |
| 間取りが古い（3DKなど） | ① | 狙い目。抜ける壁の範囲で変えられる。構造と規約は買う前に確認 |
| 設備が壊れている | ① | 狙い目。どのみち交換する |
| 断熱が弱く、寒い | ① | 工事で大きく緩和できる。マンションは内断熱と内窓が主。費用は事前に読む |
| 水回りの位置が悪い | ①（条件付き） | 床の構造と配管の経路次第。買う前に要確認 |
| 北向き・低層階 | ①と②の間 | 寒さと騒音は工事で緩和できる。日照と眺望は残る |
| 眺望が悪い／墓地が見える | ② | 建物が建たない＝将来の視界が守られる場合もある |
| 前面道路が狭い | ② | 2tトラックが寄り付けず、駐車場所もないと工事費が上がることがある |
| 事件・事故の履歴 | ② | 告知すべき範囲は国土交通省のガイドラインで整理されており、当社はそれに沿って告知する |
| 修繕積立金が極端に安い | ③に近い② | 将来の値上げか一時金の予兆。今安いことは危険信号 |
| 旧耐震（1981年5月31日以前の建築確認） | ③寄り | 補強費用が読めず、融資や税制の要件にも関わる |
| 管理費・修繕積立金の滞納が多い | ③ | 修繕計画が破綻しかけている恐れ。個人では解決できない |
| 再建築不可 | ③ | 建て替えられず、融資も付きにくい。出口が極めて狭い |
| 借地権 | ② | 旧法借地権か定期借地権かで性質が違う。残存期間と融資の条件を確認すれば、選べる物件になる |
この表が、この記事のほぼすべてです。①の行だけを見て物件を探すと、候補は一気に増えます。ただし得になるのは、相場との差から追加の工事費を引いた分です。差が工事費より小さければ、素直に高いほうを買ったほうが早いこともあります。
①を狙うのが、中古リノベーションの本来のやり方
とくに「内装が古い」は、相場との差が最も大きく、最も確実に消せる減点です。
物件情報の写真が暗く、生活感が残り、内覧の印象が悪い物件は、それだけで検討から外れていきます。競合が少ないということです。そして内装は、工事をすれば跡形もなく消えます。
きれいにリフォーム済みの物件を買えば、その工事費は価格に乗っています。内装の古い物件を買って自分で工事をすれば、同じ結果に自分の好みで到達できて、しかも下地からやれる。中古リノベーションという選び方の合理性は、ここにあります。
③だけは、誰にとっても地雷
③を判断する基準は、住み心地ではありません。出口があるかどうかです。
再建築不可の物件は、建て替えができません。融資も付きにくいため、売るときの買い手が現金を用意できる人に限られます。管理費・修繕積立金の滞納が多いマンションは、必要な修繕ができず、建物そのものが傷んでいきます。どちらも個人の努力では解決できません。
③に限っては、判断すべきは「自分が住めるか」ではなく、「次に買う人が買えるか」です。ここだけは、価格の安さで動かしてはいけません。
なお、修繕積立金が相場より極端に安いマンションは、一見お得に見えて逆です。必要な額を積んでいないということは、いずれ大幅な値上げか一時金の徴収が来る可能性が高い。積立金は安いほど良いものではありません。
クレアトルはどう考えているか
探し疲れの正体は、たいてい①と③を区別せずに、安い物件をまとめて避けていることです。
私たちが物件をご案内するとき、「この安さは工事で消えます」「この安さは消えません」という線引きを、内覧の場でお伝えするようにしています。工事をする側が同席していなければ、この判断は出てきません。①なのか③なのかは、建物を見ないと分からないからです。
安い理由を知らずに買うのは、確かに避けるべきです。ただし、安い理由を知らないまま避け続けるのも、同じくらい機会を損なっています。
その安さが①なのか③なのかは、建物を見れば分かります
気になる物件があれば、その安さが工事で消せるものかどうか見立てをお伝えします。他社で見つけた物件でも構いません。
見立てを相談するお時間があるときは、チャット形式の住まい探し相談もどうぞ。月々のお支払いと借入れの目安が、その場で出ます。
安い物件を避けるのではなく、なぜ安いのかを三つに分ける。それだけで、探せる範囲は変わります。
よくある質問
- 事故物件は、やめておいたほうがいいですか。
- 告知すべき範囲は国土交通省のガイドラインで整理されており、当社はそれに沿って告知します。そのうえで、許容できるかどうかはご本人の判断です。将来売却するときに買い手が限られる可能性は考慮に入れてください。
- 旧耐震のマンションは絶対に避けるべきですか。
- 一律に避けるべきとは考えていません。耐震診断や補強の実施状況、管理組合の方針によって評価は変わります。ただし補強費用が読みにくく、融資や税制の要件にも関わるため、確認すべきことが多いのは確かです。
- ①の物件は、相場よりどのくらい安ければ「得」と言えますか。
- 相場との差から、その減点を消すための追加の工事費を引いて、残る分が得です。内装の古さで安くなっている幅は、工事費より小さいことも普通にあります。ですから「安いから得」ではなく、内覧の場で工事費の見当を出して差し引きしてから判断しています。
- ②の理由は、自分が気にしなければそれで済みますか。
- 住むあいだはそれで済みます。ただし②は売るときにも残る減点なので、次の買い手のうちどれくらいが気にしないかも、頭の片隅に置いてください。「自分は気にしない」と「多くの人が気にしない」は別の話です。
- 執筆
- クレアトル編集部
- 監修
- 藤本忠央（二級建築士）
- 浅野充平（宅地建物取引士）
