リノベーションは、結局どこまでやればいいのか

なぜ「どこまでやるか」で迷うのか

打ち合わせが始まると、床材、キッチン、照明、壁の色と、決めることが一度に押し寄せます。どれも魅力的で、どれも見積を押し上げていく。

迷いの正体は、選択肢が多いことではありません。比べるための物差しがないことです。「気に入ったかどうか」だけで判断していくと、優先順位は永遠につきません。

優先順位を決める物差しは、一つだけでいい

その物差しが「手戻りコスト」——後からやり直すときに、何を壊すことになるか、です。

床下の給排水管を10年後に交換しようとすれば、仕上げたばかりのフローリングを剥がし、場合によっては壁も壊すことになります。配管の工事費そのものより、やり直しのために壊して直す費用と、その間の暮らしへの負担のほうが大きくなる。

一方、トイレの便器は、10年後でも半日で交換できます。壊すものは何もありません。

同じ「設備」という言葉で括られていても、この二つは性質がまったく違います。施主が決められる範囲では、優先順位は好みや金額ではなく、この差で決まります。

何を先にやるべきか

この表の見方は単純です。「今やる」の項目は、その工事のためだけに、もう一度暮らしを止める価値があるかを考えてみてください。答えはたいてい「ない」はずです。だから、今やる。

断熱について一つ補足すると、壁や天井の断熱材は今しか入れられませんが、内窓だけは例外で、内装を壊さずに後から追加できます。予算が厳しいときに、断熱を丸ごと諦めるのではなく、壁は今・窓は後、と分けて考えられる余地はあります。

見える設備は後でいい。ただし「下地」は今しかつくれない

ここが、最も誤解されているところです。

「設備は後回しでいい」——これは正しい。ただし、その設備を将来受け入れるための下地は、今しか用意できません。

たとえば、こういうことです。

• 食洗機を今回は見送る場合 — 専用回路を先に引き、食洗機の位置に幅45cmのキャビネットを入れておけば、後からユニットを入れ替えるだけで済みます。専用回路がなければ、壁を開けて電源を引き直すことになります。給排水はシンク下で分岐できるので、先に用意すべきは電源とキャビネットの構成です。
• 浴室暖房乾燥機を見送る場合 — 専用回路とダクトの経路だけ確保しておく。
• 将来子ども部屋を分けたい場合 — 壁の下地に加えて、分けたあとの照明・コンセント・エアコン用の配線位置まで決めておく。壁を1枚足すだけで済むのは、そこまで用意した場合です。
• 手すりをいずれ付けたい場合 — 壁の中に下地板を入れておく。仕上げてしまうと、下地がある場所にしか付けられません。
• 通信環境 — 壁の中に空の配管を通しておけば、規格が変わっても線だけ入れ替えられます。

いずれも「先行配管」「先行配線」「下地補強」と呼ばれる工事です。今やるなら、その工事のためだけに現場を動かす必要はありません。後からやるなら、仕上げを開けて、直して、また仕上げることになります。同じ作業でも、前後にかかるものがまったく違います。

削るべきは設備のグレードであって、下地ではない。予算の中で将来の余白を残す方法は、事実上これしかありません。

マンションと戸建てで、判断はどう変わるか

マンションの場合

工事できるのは専有部分だけで、共用の縦管は動かせません。そのため、水回りをどこへでも移動できるわけではないのが実情です。

床の構造が「二重床」か「直床」かでも自由度が変わります。直床は排水の勾配を取る余地が乏しく、水回りの大きな移動が難しいことがあります。また、管理規約でフローリングの遮音等級が定められている場合があり、好きな床材を選べるとは限りません。

つまりマンションでは、買う前に管理規約と図面を確認したかどうかが、そのままできることの範囲を決めてしまいます。内見でどこを見れば読めるかは、別の記事にまとめました。

戸建ての場合

耐震と断熱の比重が大きくなります。特に建築時期の線引きが重要で、1981年6月以降（新耐震基準）か、さらに2000年6月以降かで、必要な補強の考え方が変わります。

もう一つ、戸建て特有の判断があります。屋根と外壁は足場を組む工事だということです。足場は一度組むだけで相応の費用がかかるため、屋根・外壁・雨樋・外部の塗装は、時期をずらさず同時に行うのが合理的です。これも手戻りコストの考え方の応用にほかなりません。

予算が足りないとき、どこを削るのが正しいか

削り方には順番があります。

1. 設備のグレードを下げる（最初に削る）
2. 表層の仕上げを部分的に見送る（寝室の壁紙は既存のまま、など）
3. 工事する範囲を部屋単位で区切る（2階は今回は手を付けない）
4. インフラと構造を削る（最後まで手を付けない）

やってはいけないのは、全体に薄く広く手を入れて予算を合わせることです。全部屋の壁紙を張り替えたけれど配管は古いまま、という状態が最も報われません。見た目が新しいだけに、数年後に不具合が出たとき「せっかく綺麗にしたのに、また壊すのか」と、二重に損をすることになります。

範囲を絞って、絞った中は下地からやる。これが正しい削り方です。

クレアトルはどう考えているか

私たちが物件のご案内と工事を一つの窓口で行っているのは、この優先順位を買う前に決めるためです。

「この物件なら配管はここを通せる」「この壁は抜けないので、間取りは現実的にこの形になる」「断熱を入れるならこのくらい」——こうした判断は、物件を買ってからでは遅い。買ったあとに「思っていた家にはできない」と分かることが、中古リノベーションで最も取り返しのつかない失敗です。この順番については、物件探しと工事を別々の会社に頼むと何が起きるかに書きました。

当社の担当者は不動産とリノベーションの両方を兼務しており、内見には原則として同行します。ですから買付を入れる前に、工事費の概算と、その物件でできること・できないことをお伝えできます。優先順位は、ご希望の前に、建物の側がすでに決めてしまっている部分が大きいからです。

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すべてを完璧にすることは、どのみち予算の中では叶いません。骨格と血管を先に健康にして、あとは住みながら育てていく。その余白を意図して残せるかどうかが、10年後の満足度を決めます。